לקנות דירה או להמשיך לשכור: איך לקבל את ההחלטה בצורה כלכלית ושקולה

בתרבות הישראלית, הבעלות על דירה נחשבת כמעט ליעד מובן מאליו. הורים מעודדים, חברים קונים, וההרגשה היא שמי ששוכר זורק כסף לפח. אבל ההחלטה אם לקנות דירה או להמשיך לשכור היא החלטה כלכלית מורכבת, שתלויה בגורמים רבים: מחירי הדיור, גובה הריבית, ההון העצמי, יציבות ההכנסה, התוכניות לעתיד ואפילו סגנון החיים. אין תשובה אחת שנכונה לכולם. במאמר הזה ננסה לפרק את השאלה לגורמים, להציג את השיקולים המרכזיים ולעזור לכם לקבל החלטה מושכלת.

הטיעון בעד קנייה

הטיעון המרכזי בעד קניית דירה הוא שהחזר המשכנתא בונה הון. כל תשלום חודשי מקטין את החוב ומגדיל את החלק בדירה שבבעלותכם. לאורך עשרים או שלושים שנה, בסוף התהליך יש בידיכם נכס שלם. לעומת זאת, שכר הדירה הוא הוצאה שאינה משאירה דבר.

טיעון נוסף הוא היציבות. בעלי דירה אינם חשופים לעליות בשכר הדירה, להחלטה של בעל הבית למכור או לסיום חוזה. עבור משפחות עם ילדים, היציבות הזו בעלת ערך רב: אותו בית ספר, אותה שכונה, אותם חברים. בנוסף, לאורך עשורים מחירי הדירות בישראל נטו לעלות, ורבים רואים בדירה גם השקעה.

הטיעון בעד שכירות

מנגד, לשכירות יש יתרונות שלא תמיד מקבלים את המשקל הראוי. הראשון הוא הגמישות. שוכרים יכולים לעבור דירה בקלות יחסית, בעקבות שינוי במקום העבודה, הרחבת המשפחה או רצון לגור באזור אחר. בעלי דירה שרוצים לעבור צריכים למכור, לשלם עלויות עסקה ולעיתים להמתין זמן רב.

היתרון השני הוא ההון העצמי. רכישת דירה דורשת הון עצמי משמעותי, שעבור רוב המשפחות הוא כל החסכונות ואף יותר. שוכר שמשקיע את אותו הון באפיקים אחרים, כמו קרנות מחקות או מוצרים פנסיוניים, יכול לבנות הון באופן אחר. היתרון השלישי הוא שהשוכר אינו נושא בעלויות תחזוקה גדולות, כמו תיקון צנרת, איטום או החלפת מערכות.

העלויות הנשכחות של בעלות

אחת הטעויות הנפוצות היא להשוות בין שכר הדירה לבין החזר המשכנתא בלבד. ההשוואה הזו מטעה, משום שלבעלות על דירה יש עלויות נוספות רבות:

• מס רכישה, בהתאם למדרגות ולמעמד הרוכש.
• שכר טרחת עורך דין, שמאי, יועץ משכנתאות ולעיתים מתווך.
• עלויות שיפוץ, ריהוט והתאמה של הדירה.
• תחזוקה שוטפת ותיקונים, שבדירה ישנה יכולים להיות משמעותיים.
• ביטוח מבנה וביטוח חיים למשכנתא.
• החלק של הריבית בהחזר החודשי, שאינו בונה הון.
• עלות ההזדמנות של ההון העצמי, כלומר התשואה שהייתה מתקבלת אילו הושקע באפיק אחר.

כאשר מחשבים את כל העלויות האלה, הפער בין קנייה לשכירות קטן לעיתים יותר ממה שנראה במבט ראשון.

הריבית משנה את המשוואה

גובה הריבית במשק משפיע מאוד על הכדאיות. כאשר הריבית נמוכה, החזר המשכנתא נמוך יחסית, ורוב התשלום החודשי בונה הון. כאשר הריבית גבוהה, חלק גדול יותר מההחזר הולך לריבית, וההחזר החודשי עולה. בתקופות כאלה, הפער בין עלות הבעלות לעלות השכירות גדל.

בנוסף, הריבית משפיעה על התשואה האלטרנטיבית. כשהריבית גבוהה, גם אפיקים סולידיים מניבים תשואה סבירה, ולכן עלות ההזדמנות של ההון העצמי עולה. כל אלה הם שיקולים שכדאי לבחון עם יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות.

שאלות שכדאי לשאול את עצמכם

מעבר למספרים, יש שיקולים אישיים שמשפיעים על ההחלטה. כמה זמן אתם מתכננים לגור באזור? אם התשובה היא פחות מכמה שנים, עלויות העסקה עלולות לבטל את היתרון של הקנייה. עד כמה ההכנסה שלכם יציבה? משכנתא היא התחייבות ארוכה, ומי שההכנסה שלו לא יציבה עלול להיקלע לקשיים.

שאלה נוספת היא האם יש לכם קרן חירום גם אחרי ההון העצמי. רכישת דירה שמרוקנת את כל החסכונות משאירה את המשפחה חשופה לכל הוצאה בלתי צפויה. ולבסוף, מה חשוב לכם יותר: יציבות וביטחון, או גמישות וחופש?

דרכי ביניים

ההחלטה אינה חייבת להיות שחור או לבן. יש משפחות שבוחרות לשכור באזור שבו הן רוצות לגור, ולקנות דירה להשקעה באזור זול יותר. כך הן נהנות מהגמישות של השכירות ומחשיפה לשוק הנדל״ן. אחרות בוחרות להמשיך לשכור עוד כמה שנים, לחסוך הון עצמי גדול יותר, ולקנות כשהמצב הכלכלי יציב יותר.

גם תוכניות ממשלתיות לדיור בהנחה או בשכירות ארוכת טווח יכולות להיות אפשרות עבור חלק מהמשפחות. כדאי לבדוק את הזכאות ואת התנאים של תוכניות כאלה.

איך עושים את החישוב בפועל

כדי לקבל החלטה מבוססת, כדאי לבנות טבלה פשוטה שמשווה בין שני התרחישים לאורך עשר או חמש עשרה שנים. בתרחיש הקנייה, יש לכלול את ההון העצמי, את ההחזרים החודשיים, את העלויות הנלוות ואת הערכת שווי הדירה בסוף התקופה. בתרחיש השכירות, יש לכלול את שכר הדירה, את העליות הצפויות בו ואת התשואה על ההון העצמי שהושקע באפיק אחר. הנחות שונות לגבי מחירי הדירות והתשואות יובילו לתוצאות שונות, ולכן כדאי לבחון כמה תרחישים.

ההיבט הרגשי

קשה לדבר על דיור בלי להתייחס לצד הרגשי. עבור רבים, דירה בבעלות היא יותר מנכס כלכלי, היא תחושת בית, שייכות וביטחון. אין בכך שום פסול, וזה שיקול לגיטימי לחלוטין. החשוב הוא להבחין בין השיקול הרגשי לבין החישוב הכלכלי, ולא לתת ללחץ חברתי או משפחתי להכריע במקום שבו המספרים מצביעים על כיוון אחר. משפחה שבוחרת לקנות מתוך הבנה מלאה של העלויות, או לשכור מתוך החלטה מודעת, תהיה שלמה יותר עם הבחירה שלה.

לסיכום, השאלה אם לקנות או לשכור אינה שאלה של נכון או לא נכון, אלא של התאמה למצב הכלכלי ולתוכניות של כל משפחה. חשבו את כל העלויות ולא רק את ההחזר החודשי, קחו בחשבון את הריבית ואת עלות ההזדמנות, ושאלו את עצמכם מה חשוב לכם באמת. לפני החלטה כה משמעותית, מומלץ להתייעץ עם יועץ פיננסי או יועץ משכנתאות בלתי תלוי.